一般的な不動産会社がいう「売れる家の5箇条」って本当なの?

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売れる家の5箇条ってやつを見つけました!

これで今まで売れなかった家が売れる!と、思った方。
ちょっと冷静になってから引用文を読んでみてください。

ーーー引用
せっかく家を買ったら、できるだけ長く住みたいもの。でも、何らかの事情で手放さなければならなくなることもあります。万が一の事態に備えて、できるだけ高く売れそうな家を選ぶことが大切です。売れる不動産について、5箇条でまとめました。
1.立地(周辺環境) がいい
2.築年数 10年以内である
3.日当たりがいい
4.管理状態がいい(マンションの場合)
5.一般的な間取りである
【1.立地(周辺環境) がいい】
まず重要なのが、最寄り駅からのアクセスの良さです。中古物件では新築以上に利便性が重視され、駅からの所要時間が不動産の売却価格に大きく影響します。一つの目安は駅から徒歩10分を超えるかどうか。徒歩9分と11分ではたった2分の差ですがチラシや広告を見たときに徒歩分数が1ケタか2ケタかは心理的に大きな違いになります。特に中古マンションはシニア層や単身者、ディンクス(共働きで子供を意識的に作らない持たない夫婦、またその生活観のこと)に購入希望者が多く、駅から少しでも近い物件が望まれています。もちろん、最寄駅から都心へ何分かかるか?複数の路線が利用できるのか?急行や快速が利用できるか?など、鉄道そのものの利便性も重要です。当然のことながら、人気のある鉄道沿線であるほど、すぐに売れる傾向にあります。一方で、緑が豊かで閑静な住宅街の物件も、子育て世帯を中心に需要があります。高級住宅街と呼ばれるエリアでは、駅から多少遠くても周辺環境がいい物件により注目が集まります。日常的に車を利用する世帯には、駅からの距離はあまり問われません。また、近隣に大きなショッピングセンターや総合病院、市役所や図書館、郵便局などがあり、生活利便性が高い立地も資産価値が高くなります。目安として徒歩15分圏内(およそ1㎞圏内)にどれくらいの施設が揃っているかリストアップしておけば内覧の際に有効なツールになってくれるはずです。そのほか、有名校が林立する「文教エリア」なども、街のイメージが資産価値にプラスの影響をもたらします。学齢期の子どもがいる世帯は必ずといっていいほど「学区」を気にするので、人気の学区内にある物件ならその点もアピールするといいでしょう。
【2.築年数 10年以内である】
築年数が浅ければ浅いほど売りやすく、その目安は「築10年以内」と言われています。これは各不動産会社ポータルサイトで「築年数10年以内」にチェックを入れて物件検索する人が多いからです。築10年を過ぎると、問い合わせ件数も内覧数も一気に減ります。実際、住宅は新築から10年経つと、外壁や屋根の塗装、キッチン、トイレ、風呂などの交換、シロアリ対策、クロス(壁紙)の張り替えなどいろいろなところのメンテナンスが必要になります。買い手もそのことを気にして、今後かかりそうな修繕費を見積もっているので、それを前提に売却価格を決めましょう。尚、築年数は耐震性能とも関連しているので、1981年以前に建てられた家は解体して、更地で売却するのも検討の余地があります。
【3.日当たりがいい】
中古物件を探す際、「日当たりのよさ」を条件にしている人はかなり多いです。南向きの物件は人気が高く、多少の悪条件がある物件でもすぐに売れてしまうことがあります。また、角地の場合は、日当たりだけでなく、風通しもいいので、より資産価値が高くなります。南東や南西角地にある物件なら、その点を強調し、少し強気で売り出してもいいかもしれません。ただし、日当たりや風通しは周囲の建物の状況に影響されます。売却にあたっては、近隣に大規模開発が予定されてないか、調べておくこともお勧めします。残念ながら、あまり日当たりのよくない物件の場合は、内覧時に室内を少しでも明るく見せるためにカーテンは全開にし、全室照明をつけておく工夫をしましょう。カビなど生えやすい箇所は綺麗に掃除をしておくことも大切です。
【4.管理状態がいい(マンションの場合)】
「マンションは管理を買え」と言われます。買い手がマンションを見学に来たときに、エントランスや廊下にゴミが散乱し、壁や柱がヒビだらけだと購入する気が失せて当然です。管理状態は売却価格を左右するので、パブリックスペースも含め隅々まで管理の行き届いた物件であれば、その点もアピールしない手はありません。管理規約や長期修繕計画書、管理会社の実績などのほかに、管理組合の総会議事録などがある場合はそれも加えて、具体的な活動状況を示すのも一案です。
【5.一般的な間取りである】
中古物件の売却では、間取りも重要な成否のカギを握ります。人気なのは、建売住宅によく見られるような万人受けする一般的な間取りです。ごく平凡な間取りの物件なら、家族構成に左右されることが少ない点をアピールすると、より売りやすくなります。また、最近は、どちらかというと部屋と部屋が連続したオープンな間取りが好まれる傾向にあります。適度な広さを備えた開放的な間取りの物件も資産価値を高く評価してもらえる可能性があります。なお、物件自体の構造体がしっかりしていれば、後で間仕切りを追加するなど、部屋の数や配置を変更することも可能です。リフォーム可能な物件の場合は、その点も大きなセールスポイントになるでしょう。
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と、ありますがこれって本当でしょうか。これってただ単純に、これらを求めている人が多いよ、という事だけかと思います。

誰にとってのいい物件なのかが曖昧な不動産業界

そもそも立地がいいというのは具体的にどういうことなのでしょうか。
駅から近い?南道に面している?角地である?
これらを求めている人からしたら、良い立地といえるかと思います。ただ、求めていない人にとってはどうなんでしょう?
例えば駅から近いという事は繁華街が近い可能性もあります。人通りも多いことでしょう。
もしお家探しをしている人が、「終の棲家」を探していて、静かなところで過ごしたいと思っていたら、それは全く”良い立地”ではなくなってしまいます。

というように、単に屁理屈を言っているわけではなく、不動産の売買は、その物件の本当の良さをしっかりとアピールできるかという事に左右されるという事がお分かりいただけるかと思います。
もしご売却したいお家が駅から遠くて交通はちょっと不便かもな、と思ったら、それがのどから手が出るほど欲しいと思う人はどんな方で、どんな家族構成で、どういう暮らしをしているのか、とお言う所まで”ターゲティング”をする必要があるのではないでしょうか?

今後、ご自宅の売却を考えているなら、どんな人に対してその物件が人気なのか自分なりにリサーチし、それを念頭に置いてセールスポイントをまとめておくといいでしょう。
中古物件の市場動向も確認の上、自宅の魅力的な点は徹底的にアピールし、短所があると感じるのであればできる限りそれを長所に感じていただけるようにアピールすることが重要です。

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