②投資用不動産に関する税金<特定の事業用資産の買換えの特例って?>

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【特定の事業用資産の買換えの特例制度の概要】

個人が事業の用に供している不動産を譲渡して、
一定の期間内に、特定の不動産を取得した場合に
適用を受けることができる特例です。

この特例の適用を受けると、
譲渡した不動産について生じた譲渡益のうち
一部分の所得税の課税を繰り延べることができます

ただし、買換え資産の取得価格は譲渡した資産の
取得価格を引き継ぐこととなりますので、
先々買換え資産を売却した場合に通常の場合よりも
譲渡益が多くなる可能性があります。

課税額の計算方法

この特例を受けると、売った金額より買い替えた金額の
多いときは、売った金額に20%(25%又は30%の場合もあります。)
をかけた額を収入金額として譲渡所得の計算を行います。

売った金額より買い替えた金額の方が
少ないときは下記の様に計算をします。
(国税局HPより抜粋:https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3405.htm

<譲渡所得金額の計算>

この特例の適用を受けた場合の譲渡所得の金額は、
原則として次の算式によって計算します(課税割合が20%の場合)。

(1)譲渡資産の譲渡価額と買換資産の取得価額が
同額か、又は、買換資産の取得価額の方が多い場合
イ.譲渡資産の譲渡価額×0.2=収入金額
ロ.(譲渡資産の取得費+譲渡費用)×0.2=必要経費
ハ.収入金額-必要経費=課税される譲渡所得の金額
(2)譲渡資産の譲渡価額が買換資産の取得価額より多い場合
イ.譲渡資産の譲渡価額-買換資産の取得価額×0.8=収入金額
ロ.(譲渡資産の取得費+譲渡費用)×(収入金額÷譲渡資産の譲渡価額)=必要経費
ハ.収入金額-必要経費=課税される譲渡所得の金額

適用要件とは

では、特定の事業用資産の買換えの特例制度の
適用要件にはどのようなものがあるのでしょうか。

①事業の用に供している土地等又は建物で一定のものを譲渡すること。
②譲渡した年の前年1月1日から翌年12月31日までに一定の買換え資産を取得すること。
③買換え資産を取得の日から1年以内に事業の用に供すること又は供する見込みであること。
④譲渡年の翌年3月15日までに確定申告すること。
⑤収用・交換等による譲渡及び贈与・交換等による取得でないこと。

※事業の用には、「事業と称するには至らない不動産等の貸付け」が含まれます。
※譲渡資産には棚卸資産等は含まれません。

以上、5つの項目が挙げられます。

(注)この特例を受けるためには、次の書類を添付し確定申告をすることが必要です。
(1)譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]
(2)買換資産の登記事項証明書などその資産の取得を証する書類
(3)譲渡資産及び買換資産が特例の適用要件とされる特定の地域内にあることを証する市区町村長等の証明書など
※買換資産を取得する見込みで、この特例の適用を受けた場合には、上記の(2)の登記事項証明書などは、買換資産を取得した日から4か月以内に提出しなければなりません。

詳細については国税局HPをご覧いただくか、国税局電話相談センター等(https://www.nta.go.jp/shiraberu/sodan/sodanshitsu/9200.htm)へお問合せ下さい。

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