マイホームの譲渡所得―様々な質問にお答えします!

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【「居住用」とはどのような状況?】

「居住用」のマイホームとは、居住者が
自己の生活の拠点としている家屋をいい、
一時的な目的で入居した家屋は認められません。

生活の拠点か一時利用したかどうかは、
その人や配偶者、家族等の日常生活の状況、
入居目的、構造、設備等を総合的に勘案して判定します。

したがって、単に住民票があるからといって、
居住用といえない場合もあります。

【①家族が残り、本人は単身赴任の場合は?】

一時的にマイホームを空けていても、
その原因がなくなれば戻ってくることが
明らかな場合には、本人の居住用に該当することとなります。

したがって、単身赴任中でも居住用になることもあります。

【②母などの扶養家族を残し、本人の家族は生活の拠点を移した場合は?】

所有者が居住用に供さなくなっている不動産でも、
下記の要件をすべて満たす場合には居住用として取り扱われます。

・従来その家屋の所有者として居住していたこと
・所有者が居住の用に供さなくなった日以後、引続き生計を一にする親族の居住の用に供している家屋であること。
・生計を一にする親族の居住の用に供さなくなった日から1年以内に譲渡すること。
・その家屋を居住の用に供さなくなった日以後において、他の居住用財産の譲渡所得について

「3,000万円特別控除」
「軽減税率の特例」
「特定居住用財産の買換え特例」
「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」
「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」

の適用を受けていないこと。

・現在生活の拠点として利用している家屋が自己の所有する家屋ではないこと。

(注)確定申告の際に譲渡者の戸籍の附表の写し、譲渡物件に居住していた生計を一にする親族の住民票、譲渡した家屋と現在の拠点として居住している家屋の全部事項証明書(登記簿抄本)の提出が必要となります。

【③所有者が居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却した場合】

居住の用に供さなくなった日以後3年を
経過する日の属する年の12月31日までに
売却すれば、居住用として取り扱われます。

なお、居住の用に供しなくなった後、
売却までの用途については空家のままでも、
賃貸に出していても構いません。

27年  28年  29年  30年
(住まなくなった)
――――――――――――――――>
この期間で売却すれば3,000万円特別控除等、居住用の適用あり。また、家の用途も問いません。

【④居住用の家屋を取壊し、建物がない更地にしてから売却を行った場合は?】

居住用不動産の売却に関して、住まなくなった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間で、
かつ、その居住用の家屋を取壊して売却する場合、取壊し後1年以内に売却の契約をし前述の12月31日までの期間内に売却が完了すれば、居住用の特例が受けられます。
但し、更地となった後、駐車場等、賃貸その他の用途に供した場合、居住用の特例を受けることができません。

27年  28年  29年  30年
(住まなく     (取壊し)
なった)       ―――>1年以内
――――――――――――――――>

【⑤妻や親など特殊関係者への譲渡は特例の適用はされないの?】

居住用財産を譲渡した場合でも、その譲渡が特殊関係者に対して行われたものである場合には、その譲渡所得については、居住用の特例を受けることが出来ません。

特殊関係者とは次のとおりです。
(1)その個人と配偶者及び直系血族
(2)その個人とまだ婚姻の届出をしていないが事実上婚姻関係と同様の事情にあるもの及びその者の親族※でその者と生計を一にするもの
(3)その個人の親族((1)の者を除く。以下同じ。)でその個人と生計を一にしているもの及びその個人の親族でその譲渡にかかる家屋が譲渡された後その個人とその家屋に居住するもの
(4)(1)から(3)に掲げる者及びその個人の使用人以外の者でその個人から受ける金銭などにより生計を維持しているもの及びその者の親族でその者と生計を一にしているもの
(5)その個人、その個人の(1)及び(3)に掲げる親族、その個人の使用人若しくはその使用人の親族でその使用人と生計を一にしているもの又はその個人に係る(2)及び(4)に掲げるものが
その発行済株式等の50%超を有する同族会社その他これに準ずる関係のあることとなる会社その他会社以外の法人

なお、特殊関係者に該当するかどうかの判断は、(3)を除き、居住用財産を譲渡した時点で判定することになります。

※親族とは6親等以内の血族・配偶者・3親等以内の姻族をいいます。

 

 

いかがでしたでしょうか。
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