今話題のサブリース。サブリースの現状とその落とし穴とは

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“サブリース”で安定的な副収入?!巧みなセールストークに“被害”が続出

一昔前は親の老後を子供が面倒をみることが当たり前とされていました。
しかし、近年は核家族化も進み、そうした日本の“当たり前”は失われつつあります。
なるべく子供たちの世話にはならないように、また、子供がいない方は自分たちの力だけで生活をしたいという考えに変わり、
中には次世代にたくさんの財産を残したいと考える方も少なくありません。

そこに「ご所有の空いている土地を有効活用し、そこから安定的な副収入が得られますよ!」「相続税対策にも有効的ですよ!」といった
サブリース業者の巧みなセールストークに、軽い気持ちで始めた「一括借り上げのサブリース」で思いもよらない損害が続出することになるとは、
サブリースが流行りだした当時は誰も思わなかったはずです。

 

“安定的な副収入”のつもりが、資産すべて失うことに・・・

年金生活をしていたAは、サブリース業者Bから遊休地になっていた農地にアパートを建てないかと勧誘を受けました。
Bからは「30年一括借り上げをする。何もせずに安定した収入を得られる」等の勧誘がされたうえ、
30年間一定して賃料を受領できる内容の事業計画書も示されており、Aはこれを信頼して銀行でローンを組んでアパートを建てました。
アパート建築後、Aが交わした借り上げ契約書には、期間が30年とされているものの、10年経過後に賃料の見直しが予定されており、
その後は2年ごとの見直し条項が入っておりました。
AはBから賃料相場が下落しているなどの説明を聞いて、やむなく減額に応じましたが、この減額から1年も経たないうちに空室が出ているとして、
次の賃料減額の交渉が入りました。
Aは交渉に応じないと、空室になっている部分の賃料を止めることもある等として、サブリース契約を解除しました。
結果、建築にかかった費用は借金として残り、毎月の赤字部分は貯蓄や年金を使って埋め合わせをすることとなってしまいました。

 

セールスマンが悪いのか?オーナー様が悪いのか?

source url サブリースが“詐欺”とされてしまう理由はいくつかありますが、おそらくセールスマンの口頭での説明と
実際取り交わす契約書の内容に相違があることだと思います。
特に、オーナー様が高齢でアパート経営に知識が無い場合は、セールスマンの話を鵜呑みにし、契約書の一言一句を確認することはしないまま
契約を結んでしまうケースが多く見受けられます。
順調に運用されている時は問題ないのですが、10年経った頃に契約者の認識と契約書に書かれていることと相違がどんどん明るみに出てきます。
もちろん契約書に記載されていることが全てになりますので、結果、契約者だけが損失を被ることになってしまいます。
ここだけをピックアップすると、セ-ルスマンの説明と実際に取り交わした契約書の内容に相違があるわけですから、 サブリース=詐欺という
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サブリースというシステム自体が詐欺なのか?

では、サブリースというシステムそのものが悪いのでしょうか。 私たちの答えは“いいえ”です。
サブリースのシステムは運用が順調であれば、本来はオーナー様にも、そしてサブリース業者にも利益を生み出す win‐winのシステムです。
例えば、物件が“新築”のときは特に熱心に募集活動しなくても“新築”という要素だけで借主は見つかります。
要は“新築のサブリース”はサブリース業者にとってもオーナー様にとってもリスクが少ない状態で順調に運用できます。
しかし、“中古”になってしまうと“新築”の要素から外れてしまうため、物件を扱う業者の募集活動やそれに関わる運用次第で明暗が分かれてきます。
世の中は“中古”の物件で溢れています。その溢れた賃貸物件の中でサブリースを運用していくために現在のサブリース業者が出来る事は
「賃料を値下げし、価格で勝負をする」ことしかできないことが問題なのです。
サブリースの運用のカギは物件が“新築”から“中古”になったときに、いかに他物件との差別化をし、打ち出し、柔軟なアイデアと戦略を持って運用、募集活動ができるかということなのです。

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